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フィリピンの不動産投資、法制度を分かりやすく解説！
日本国内の不動産では、インカムゲインは安定的に取得できたけど、やっぱりこれからはポテンシャルの高い海外を考えていかなければならないな。。。。
友人の不動産大家さんから、このような話をよく聞くようになりました。また、概要をざっくり教えて欲しいとの依頼も増えてきました。
そこで今回は海外不動産投資の初心者の方でもしっかりと理解できるように、世界でもトップレベルの人口増加率を誇るフィリピンの法制度を、分かりやすく解説していきます。
海外不動産投資に興味がある方はぜひ参考にしてみてください。
フリーホールドとリースホールド（所有権と借地権）
フィリピン市民の場合
・土地・コンドミニアムについて、フリーホールド（所有権）やリースホールド（借地権）といった一切の権利が認められている。
外国人または外国企業（41%以上が外資）の場合
・土地の所有権は認められていない。
・土地の借地権は認められている。
・コンドミニアムは、全戸数の40%以内まで所有権が認められている。
・ コンドミニアムのサブリースは認められている。
不動産リース
・憲法のもとで、土地の所有はフィリピン人に限定されている。
・外国人投資家による投資目的の場合、最長50年、更新は1回限りの25年である。投資目的以外の用途の場合、最長25年、更新は1回限りの25年である。
土地・不動産の登記
日本の登記制度と同様に、フィリピンでもしっかりとした登記制度が整備されている。トレンズ・システムという登記制度が採用され、政府から登記証明書が発行される。
・ 登記対象は土地およびコンドミニアムである。
・賃借権や抵当権が設定された不動産は、登記簿に記載する必要がある。
・登記がされていない不動産について、権利を主張する場合、固定資産税の申告書等が土地の所有権の証明となる。
瑕疵担保責任（消費者保護）
一般的にコンドミニアムの購入後1年間は売主側に責任がある。責任の範囲は、内装品、内装に使用された材料、職人の技量によってもたらされた欠陥で、その交換または修理となる。経年劣化や自然損耗は含まれない。
その他、外資への規制や優遇措置
・フィリピン人を雇ってダミー会社を使ったりするような方法はアンチ・ダミー法で禁止されており無効となる。
・法人設立し、法人を介して土地を所有出来るものの、株式は40%までである。
・ 製造企業は100％を外資で設立し、フィリピン市民やフィリピン企業からリースする形態が実務上よく使われている。
・戦略的経営の重要判断とされる、 重要な営業資産の譲渡には、66.6%以上の株主の同意を必要とすることから、外資系企業は34%以上の株式を保有することが望ましい。
・ 重要な営業資産の譲渡 重要な営業資産の譲渡には 3分の2（66％）以上の株主の賛成が必要となるため、外資側が40%の保有があれば、フィリピン側による売却を回避できる。
・土地の借地権やコンドミニアムのサブリース権は、譲渡可能のため、このスキームも使われている。一方所有者が死亡・または破産になった場合、どのような取扱いになるかは、現在のところ事例が多くなくリスクとなる。
フィリピン不動産投資、まとめ
今回、フィリピンへ投資する前に抑えておきたい法制度を解説してきました。
もし分かりずらい点などありましたら、ご連絡いただければ幸いです。
このブログでは、フィリピンの他に、ベトナムやカンボジア、バングラディッシュといったこれから成長のポテンシャルが高い地域、香港や深セン、ハワイにサンフランシスコといった将来的に高い資産性が築ける地域の経済や法律を解説しています。
ホーチミン常駐6年の宅地建物取引士（簿記1級保有）。
Suzuki Property Vietnam 代表。
これまで日本人を中心に賃貸仲介1,000件以上、売買仲介200件以上の仲介実績があります。
サービスアパート、コンドミニアム、オフィス仲介、外国人の不動産契約サポートを専門とし、 日本語・英語・中国語で対応しています。
