2013년 9월 7일에 아르헨티나의 수도인 부에노스아이레스에서 열린 제125차 IOC 총회에서 도쿄올림픽이 결정되었습니다. 그 후 도쿄 23구 내의 토지 가격은 상승해 미나토구에서는 매년 5~7%로 대폭 상승했습니다.
그럼 이대로 도쿄의 토지 가격은 계속 상승할까요?
目次
일본의 부동산 가격은 올림픽 이후 큰 성장을 기대할 수 없다.
결론부터 말씀드리면,
일본 부동산 가격은 올림픽 이후 큰 성장을 기대할 수 없다.
신축 아파트 계약률은49.4%, 부동산 버블 붕괴 직후 수준의 수준으로
2018년부터 도쿄도내의 신축 아파트 첫 달 계약률은 하락하는 한편입니다. 부동산경제연구소의 보고에 따르면 2018년 12월 계약률은 49.4%로 부동산 버블 붕괴 직후인 1991년 8월(49.7%) 이후 50% 균열이 되었다.
2017년 12월에서는 72.5% 수준이었지만, 2018년 4월에는 63%, 2018년 11월에는 53.9%, 그리고 12월에 49.4%와 마침내 50%를 자르는 수준으로 전락했습니다. 결과적으로 최근 뉴스에서 자주 듣게 된 '신축 완성 재고 쌓기'라는 문제에 이르고 있습니다.
인용: 부동산 경제 연구소
https://www.fudousankeizai.co.jp/mansion
일본 부동산 가격 상승이 예상되지 않는 근본적인 문제
최근의 데이터로부터도, 2020년전에는 가격의 피크를 맞이할 것 같습니다. 그럼 왜 2020년 이후에도 부동산 가격의 상승을 바라볼 수 없는 것일까요? 그것에는 일본이 안고 있는 근본적인 문제가 크게 3점 있기 때문입니다.
일본 부동산이 안고 있는 문제점
① 상속대책을 위해 새롭게 아파트가 건축된다.
일본의 상속세법에서는 상속대상의 재산에 상속세이율을 곱하여 상속세가 산정되므로 상속대상의 평가액을 낮추는 것은 절세로 이어집니다.
예를 들면, 현금 예금 2억엔 가지고 있는 경우는 상속 평가액은 100%의 자산성이 있다고 해서 2억엔이 됩니다. 이 2억엔으로 7000천만엔의 아파트와 1억엔의 부지를 구입한 경우는, 상속 평가액은 약 1억엔이 됩니다.
즉, 현금으로 가지고있는 것보다 아파트를 구입하는 것이 절세가됩니다.
게다가 각 금융기관도 어느 정도의 현금을 꺼내면 아파트 대출에 적극적으로 응해주고, 또 금리도 낮기 때문에, 최종적으로는 아파트·차가의 증가로 연결됩니다.
② 단괴의 세대로부터 상속하는 부동산이 처분된다.
도쿄도내를 포함해 일본 전체에서 공실률은 상승할 것으로 예상되고 있습니다.
단괴 세대에서 상속된 부동산이 문제됩니다.
단괴의 세대는, 지금 현재 70세 정도로, 1학년 250만에도 있었습니다만, 지금은 100만명도 없습니다. 2025년에는 단괴 세대가 후기 고령자가 되어 상속된 불필요한 부동산이 시장에 나서 공실률 상승과 부동산 가격 하락이라는 문제에 직면합니다.
노무라 종합 연구소의 보고서에 의하면, 2023년에 21.1%, 2028년에 25.7%, 2033년에는 30.4%(공가수 2166만호)의 공실률과의 예측을 발표하고 있습니다.
2033년에는 3방에 1방이 빈집의 환경에서는 어떤 부동산 소유자 차용인을 붙이려고 임대료를 낮추십시오. 임대료를 기준으로 부동산 가격이 결정되므로 부동산 가격도 당연히 하락할 것입니다.
③ 2022년 생산녹지가 매각되어 시장에 많은 부동산이 공급된다.
생산 녹지란?
도쿄도내 등의 고정 자산 평가액이 높은 토지에 대해서, 농업을 영위하고 있는 경우에 평가액 제로 동연으로 세금의 지불이 억제되고 있습니다. 1991년에 제도가 개시되어, 인정된 생산 녹지는 30년간 유효로 되어 있습니다.
즉,2022년 이후 생산 녹지의 해제가 시작됩니다.
최근 정부 정책
이 문제에 따라 정부는 2017년 6월에 개정 녹지법을 시행했습니다.
[2022년 일제히 해제되면 부동산 가격이 폭락하기 때문에 단계적으로 택지화]그리고 방향이되었습니다. 10년마다 지정 계속을 희망할 수 있습니다만, 조건은
소유자가 실제로 농업을 하게 됩니다.
농가의 평균 연령은 이미66.6세입니다.
얼마나 농가로서 계속할 수 있을까요?
인용: 농림 수산부
http://www.maff.go.jp/j/tokei/sihyo/data/08.html
요약
여러가지 일본 국내의 부동산 투자의 리스크를 해설해 왔습니다.
새롭게 건축되는 아파트, 상속되는 많은 부동산, 생산 녹지의 문제, 아무도 쉽게 해결되는 문제가 아닙니다. 모두 일본의 구조적인 문제입니다. 더 이상 일본을 고집 할 필요는 없습니다.
향후 주목의 투자처란?
세계와 아시아에 주목하면 일본과는 반대로 좋은 투자환경입니다.
인구 증가에 주목하면 필리핀 마닐라 수도 주변의 인구 증가율은 아시아에서 최고입니다. 부동산 가격은 캄보디아 프놈펜이 고급 아파트도 수백만엔에서 매우 매력적입니다. 그리고, 일본인의 이주처 톱에 5년 연속 선택되는 말레이시아, 높은 자산성을 유지하는 홍콩이나 싱가포르와 각각의 특징을 다음의 칼럼에서는 소개해 갑니다.
호치민 부동산은 메트로 개발에 따라 급격히 가격이 상승하고 있습니다.
예측에서는 2021년부터 2022년까지 메트로 운행이 시작됩니다.
다른 나라와 비교해도 부동산 구입에 좋은 상황인지 판단됩니다.
베트남 투자는 호치민 스즈키 부동산
우리는 베트남의 호치민을 중심으로 아파트, 사무실, 투자 부동산 임대, 구매 지원을 제공하고 있습니다.
당사는 구매자에게 적시에 정보를 정확하고 정확하게 안내하는 것을 강미하고 있습니다.
당 홈페이지에서는, 베트남을 중심으로, 최신의 부동산·경제·여행·이벤트계의 뉴스 기사를 소개하고 있습니다.
또, 필자의 홍콩에 있어서의 컨설턴트의 경험으로부터, 칼럼 기사에서는, 부동산, 경영, 회계, 세무, 노무에 대해서도 소개하고 있습니다.
그렇다면 들여다보십시오.
