해외에 투자하고 싶지만 좀처럼 밟을 수 없다는 것이 많지 않을까요. 예를 들어 Google에서 '베트남 베트남 부동산'이라고 검색하면 3000만 건의 페이지가 검색되지만, 가까이서 실제로 베트남에 투자했다는 이야기는 듣지 않겠습니까.
거기서, 이번은 「베트남 부동산처로서의 베트남」을 보다 가까이에 느끼기 위해서, 상세하게 해설해 가고 싶습니다.
2020년에 베트남 호치민에, 당사 「스즈키 부동산」은 설립되어 지금까지의 5년간, 사업을 경영해, 느껴 온 것, 경험해 온 것을 주축에 해설하고 있습니다.
目次
베트남 부동산을 구성하는 요소
베트남 부동산 투자를 고려할 때 다음 사항을 먼저 알아야 합니다.
- 외국인이 구매할 수 있는 베트남 부동산 유형
- 토지, 오피스 빌딩 및 사업용지의 구입에 대해서
- 베트남 부동산의 권리
- 베트남 부동산 성장성
- 베트남 인구동태와 임금 상승
- 임대 수요
- 부동산 가격 상승
- 베트남 부동산 투자 위험
- 베트남 부동산 가격의 타당성
- 실례
- 경험이 풍부한 부동산 가게의 선정
그러면 하나씩 해설하겠습니다.
외국인이 구매할 수 있는 베트남 부동산 유형
외국인이 구입할 수 있는 물건은, 거의 콘도미니엄이라고 해도, 과언이 아닙니다.
주택, 빌라도 구입할 수 있다고 되어 있습니다만, 지금은 3억엔, 4억엔과 가격도 상당히 높아, 콘도미니엄에의 투자가 주류가 됩니다.
콘도의 권리는 주택 소유권이라고합니다.
토지 구매
거기까지 문의는 많지 않지만, 토지를 구입하고 싶다고 하는 분으로부터도 문의를 받습니다.
토지의 권리는 토지 사용권(Land Use Right)이라고 하며 베트남인만 획득할 수 있습니다.
일하는 일은 있습니다만, 단지 외국인이 관련되는 것은 적기 때문에, 여기에서는 할애합니다.
베트남 부동산의 권리
콘도미니엄의 주택 소유권은 일본에서 말하면 소유권에 가까운 권리입니다.
베트남 부동산 성장성
베트남 부동산으로서, 베트남의 성장성을 다음의 3점으로부터 봐 갑시다.
베트남의 인구동태와 젊은이: IMF 1인당 GDP 예측
'1인당 GDP'의 에피소드로서 강하게 인상에 남아있을 수 있습니다. 그것은 2016년에 홍콩의 회계 사무소로 전직하려고 생각했을 때, 대기업 보험 회사의 친구에게 말한 것입니다.
"왜 홍콩은 가는 거야?"
그 날카롭게, 아시아에서 TOP을 달리는 것이 확실히 일본이며, 거기에서 다른 나라에 간다고 하는 것은, 떨어질 것이라는 생각을 가지고 있었습니다. 다만 저는 당시부터 1인당 GDP로 보면 싱가포르, 홍콩에 이어 일본은 아시아 3위인데, 어딘가 해외에 강한 성장성을 느끼고 있었습니다.
이러한 가운데, 최근에는 엔화 엔화가 상승세가 계속되고, 2024년 전망에서는 달러 기준으로 한국과 대만으로 넘어간다고 합니다.
2023~2024년경에 부동산을 구입하신 분은 일본은 구조적으로 엔저를 향해 가면 포착하고 있는 것은 인상적이었습니다.
견적:IMF 베트남 1인당 GDP 예측기반으로 우리는 그래프를 만듭니다.
베트남인 인구와 청소년과 임금
다음 그래프와 같이, 베트남의 인구 피라미드의 특징은 젊은층의 25세~40세까지의 비율이 높은 「화병형」을 하고 있습니다. 노동력이나 구매력이 요하는 15~64세(생산 연령)가 볼륨 존이 됩니다. 노인은 적고 배경에는 베트남 전쟁의 영향이 있다고합니다.
견적:베트남의 인구 추이 기반으로 우리는 그래프를 만듭니다.
특징
- 베트남 국민은 평균 연령이 약 31세
- 전체 인구의 약 65%가 60세 이하
- 젊은층의 비율이 높고, 노동의 핵심적인 담당자라고 불리는 생산 연령 인구(15세~64세)의 비율이 높고, 특히 20세 후반의 비율이 매우 높다.
- 15세 미만 인구도 많
- 유엔인구기금(UNFPA)의 예측에서 베트남 인구는 2029년 1억270만명, 2049년 1억870만명에 달한다.
사실, 호치민을 내려다 보면 나 (35 세)보다 나이가 많고 나의 나이조차도 Ong (노인에 대한 부름)이라고 불리는 것이 대부분입니다.
당사와 같은 중소기업이 겪는 문제는 임금급여의 상승입니다. JETRO의 조사에 의하면, 재베트남 일본계 기업은, 2020년 이후 평균 5~6%대의 승급을 매년 실시하고 있는 것 같습니다. 다만, 제가 호치민으로 경영하는 데 있어서의 실감은, 호치민이나 하노이 도시권은, 확실히 보다 높은 상승률이라고 하는 것입니다.
임대 수요: 사무실은 호치민 1구에서 빈탄구로 확대
당사는 평소부터 호치민에서 사무실, 아파트, 노면점 등의 임대 중개 업무를 실시하고 있습니다. 주요 고객층은 일본, 대만, 한국, 중국, ASEAN의 주요 사업 회사의 외국인 주재원이 됩니다.
사무실에서는 호치민, 하노이 중심부에 거점을 설치하는 경우가 많습니다. 호치민에서는 1구의 중심에 사무실을 두고 그 주변의 빈탄구, 2구, 3구, 7구에서 통근한다는 흐름입니다. 최근에는, 중심부의 오피스 임대료도 상승해, 오피스 거리라고 할 수 있는 에리어도 서서히 확대되고 있는 것처럼 느끼고 있습니다.
예를 들면, 당사의 오피스 특집 페이지에 게재하고 있는, 이쪽의 화상은, 빈탄구의 임대 오피스입니다. 2021년경 사업 확대로 인한 확장이지만 원래는 1구 중심의 Vietcom Bank Tower 근처에 거점이 되었습니다.
오피스의 중심 지역이 넓어짐에 따라, 거주지도 2구나 7구로 퍼지고 있습니다.
차주: 일본계 IT계 기업, 임대 이유: 사업 확대
차주 : 중국계 기업, 임대 이유 : 신규 진출
이 사무실은 전자 제품의 세계적인 TOP 브랜드의 중국계 기업에 2022 년경에 빌렸습니다. TOP 브랜드이므로, 원래는 1구 중심 에리어를 포함해 검토되고 있었습니다만, 5구에 가까운 1구의 오피스를 임대되었습니다.
임대 수요: 아파트에서는 빈탄구, 2구가 일본인, 한국인에게 인기
맨션은 특히 인기가 높은 지역이 빈탄구, 2구가 됩니다.
종래까지는 호치민 1구, 3구의 전통 서비스 아파트가 인기였습니다.
현재는, 수년간의 고층 맨션이, 빈탄구, 2구에 많이 늘어서 있습니다. 세키얕은 서비스 아파트에서 콘도미니엄이라는 흐름도 점차 늘어나고 있습니다.
또한 7구는 여전히 국제학교 초등학교에 다니는 가정에 높은 인기가 있습니다.
임대 수요 : 점포도 레탄톤 거리에서 빈탄구, 2구로
사무실에 한정하지 않고, 점포의 전개도 확대하고 있습니다.
기존에는 호치민 1구의 레탄톤만이라는 흐름이었습니다만, 최근에는 빈탄구의 판빗찬, 2구의 타오디엔 지역에도 일본계 기업의 진출이 잇따르고 있습니다.
부동산 가격 상승
폐사는, 외국인의 매매 물건의 중개가 메인이 되기 때문에, 외국인이 구입할 수 있는 물건에 한정한 것을 전합니다.
제가 처음으로 호치민에 방문한 2017년경은 1엔=200VND의 시기였습니다. 때로는 1엔 = 210VND를 넘는 경우도 있습니다. 그 무렵은, 레탄톤으로 먹고 마시고, 300,000VND라고 하는 가격이므로, 1500엔이 됩니다. 그러한 시기는 20억 VND가 정확히 1000만엔이 되지만, 1000만엔 전후로 구입할 수 있는 물건이라고 하는 것은 꽤 많은 상황이었습니다.
시간이 지나, 2024년의 현재는, 1엔=170VND가 됩니다.
2020년경에는, 아직 1000만엔을 조금 넘는 정도로, 중고 아파트를 구입할 수 있어요, 광고를 하고 있었을 무렵도 확실히 있습니다. 그러나 2024년 현재는 1500만엔 정도는 적어도 필요합니다. 그리고, 빈탄구나 2구 등의 인기 에리어가 되면, 좁은 것에서도, 2000만엔은 최저 라인입니다.
베트남 부동산은 싸다는 기사를 보거나 하기도 합니다만, 솔직하게 날마다 생각하는 곳은, 「높다〜」라고 하는 것입니다. 단지 중국이나 홍콩에서 일을 하고 있었기 때문인지, 그렇다고 해서, 부동산 가격이 더 이상 성장하지 않는, 버블이라고는, 신기하다고 생각하지 않습니다.
베트남 부동산 투자 위험
베트남 부동산에서는 유명한 개발자도 건설이 지연될 위험이 있습니다.
그 때문에, 당사는 2020년의 창립으로부터, 이미 건축 공사가 끝나고 있는 전매 물건을 메인으로, 고객에게 안내해 왔습니다. 다만, 아무래도 프리빌드라고 하는 경우에는, 안내하는 일도 있었습니다만, 기본 방침으로서는 전매 물건, 호입지 에리어의 물건 소개가 됩니다.
베트남 부동산 가격 합리적인
빈홈즈 그랜드 파크는 2010년대 후반부터 호치민 9구에 건설된 맨션 카운티입니다. 제2기의 「오리가미」는, 일본계 대기업의 미쓰비시 상사, 노무라 부동산등도 참가해, 또 호치민 9구에 있는 부유층용의 맨션이라고 하는 것으로, 화제를 불렀습니다.
그 후, 2022년에는, 경제 규제, 도항 규제 등도 영향을 주어, 본 프로젝트의 전매 시장에서는, 30%의 하락을 냈습니다.
현재, 개발자로부터 가격 조정이 들어가, 오리가미의 발매 당초에 비하면, 사기 쉬워졌다고는 느끼고 있습니다. 다만, 당사가 메인에 안내 받는 물건은, 호치민 빈탄구, 2구, 7구의 물건으로 변하지 않습니다. 빈홈스 그랜드 파크에 관심이 있는 분들은 특히 비용 효율적인 부동산, 그리고 위험을 다양한 사례, 경험을 포함하여 직접 설명하겠습니다.
※덧붙여 폐사의 자부로서는, 2020년 당시부터 3년 정도, 제2분양의 「오리가미」는 가격 설정이 너무 높다고 판단해, 일절 매각하지 않는 것을 웹사이트에서 공언하고 있었습니다. 이것은 일례입니다만, 타사와 다른 점으로서, 대표의 스즈키의 회사 때문에, 가격이 타당하다고 판단한 것만을 판매할 수 있습니다.
여기서 말하고 싶은 것은 가격의 타당성은 현지에 수년간 상주하는 부동산업자로서도 판단이 어렵다는 것입니다. 단지, 당사의 고객에게는, 직접 당사로서의 견해를 전해, 구입 받았다고 하는 자부도 있습니다.
【실례】에스테라 하이츠의 수익률
【실례】2020년에 에스텔라 하이츠 1베드에 투자되어 2024년에 매각된 분
이쪽은, 어디까지나 폐사의 구입으로부터, 매각까지의 일례가 됩니다.
현물부동산 투자는 IRR이 5% 이상이면 투자대상으로 검토가능하다고 합니다. 결과적으로 12%는 상당히 높은 수치라고 할 수 있습니다.
이 표는 환율을 고려하지 않지만, 이 기간 동안 일본 엔 투자는 좋은 영향을 받았다.
베트남 부동산은 경험이 풍부한 현지 부동산 가게에
대형 개발자라는 것으로, 「도쿄의 세미나」인 컨설턴트로부터, 물건을 소개되어, 그대로, 구입하신 분이 있었습니다. 나와의 연결은, 구입한 부동산 가게에 매각을 의뢰해도, 이야기가 진행되지 않는다고 하는 것으로, 매각을 지원해 주는 업자가 없을까 연락이 들어갔습니다. 2019년경이었다고 생각합니다. 그 요리사 겸 오너님으로부터 연락을 받았습니다.
그 후, 무사히 매각, 자금을 일본에 송금이라고 하는 것을 지원해, 리뷰를 받았습니다. 선두가 좋은, 유명한 회사, 유명인이기 때문에 좋다는 것은, 솔직히, 나는 추천하지 않습니다.
반대로, 호치민과 하노이에 뿌리를두고 있는 부동산업자는 좋을까 생각합니다. 당지의 네트워크는 좁기 때문에, 과감하게 나쁜 일을 하는 분은 적은가 생각됩니다.
그 외, 현지에 파트너가 있다고 하는 경우에는, 소개 수수료등이 불필요하게 걸려 버립니다. 더 좋지 않은 것에, 그 파트너와의 관계가 악화해, 매수인은 남겨져 버린 케이스등도, 많이 보여지고 있습니다. 결국 실무는 현지 부동산 회사가 대응하고 있기 때문에 메일, SNS도 보급되고 있는 지금 현지 부동산업자에게 직접 연락해보고 사람을 보고 스스로 제대로 판단하는 것 좋다.
부동산은 사는 곳에서 임대, 매각까지의 사업입니다. 이러한 것으로부터, 확실히, 오너님이나 구매자님으로부터, 입소문이 있을까라고 하는 것도 매우 참고가 됩니다.
이 칼럼에서는, 조금 뿐입니다만, 내가 호치민으로 5년 경영해 느껴 온 것을 기술했습니다. 베트남 부동산에 관심이 있는 분, 꼭 좀 더 다양한 이야기를 할 수 있으면 좋겠습니다. 부담없이 연락주십시오.
일본인의 택지 건물 거래사가 베트남에 상주하는 부동산 가게
스즈키 부동산은 베트남 호치민의 임대·매매 부동산 회사. 투자 맨션, 임대용 콘도미니엄·서비스 아파트·오피스·공장을 택지 건물 거래사, 베트남인의 부동산 거래 전문가가, 일본어, 중국어, 영어로 안내.
