海外に投資してみたいものの、なかなか踏み出せないという方が多いのではないでしょうか。例えば、Googleで「ベトナム ベトナム不動産」と検索すると、3000万件のページが検索されますが、身近で実際にベトナムへ投資したという話は聞かないのではないでしょうか。
そこで、今回は「ベトナム不動産先としてのベトナム」をより身近に感じていただくために、詳しく解説していきたいと思います。
2020年にベトナム ホーチミンに、当社「鈴木不動産」は設立され、これまでの5年間、事業を経営し、感じてきたたこと、経験してきたことを主軸に解説しています。
目次
ベトナム不動産を構成する要素
ベトナム不動産投資を検討する際は、次のことをまず知る必要があります。
- 外国人が購入できるベトナム不動産のタイプ
- 土地、オフィスビルや事業用地の購入について
- ベトナム不動産の権利
- ベトナム不動産の成長性
- ベトナムの人口動態と賃金の上昇
- 賃貸需要
- 不動産価格の高騰
- ベトナム不動産の投資リスク
- ベトナム不動産の価格の妥当性
- 実例
- 経験が豊富な不動産屋の選定
それでは、一つずつ解説していきます。
外国人が購入できるベトナム不動産のタイプ
外国人が購入できる物件は、ほぼコンドミニアムと言っても、過言ではありません。
住宅、ヴィラも購入できるとされていますが、今では3億円、4億円と価格もかなり高く、コンドミニアムへの投資が主流となります。
コンドミニアムの権利は、住宅所有権と呼ばれます。
土地の購入
そこまで問合せは多くありませんが、土地を購入されたいという方からも問合せをもらいます。
土地の権利は、土地使用権（Land Use Right）と呼ばれ、ベトナム人のみ獲得できます。
携わることはありますが、ただ外国人が係ることは少ないため、ここでは割愛します。
ベトナム不動産の権利
コンドミニアムの住宅所有権は、日本で言えば、所有権に近い権利となります。
ベトナム不動産の成長性
ベトナム不動産として、ベトナムの成長性を次の3点から見ていきましょう。
ベトナムの人口動態と若者：IMF 一人あたりGDP予測
「一人当たりGDP」のエピソードとして、強く印象に残っていることがあります。それは、2016年に香港の会計事務所へ転職しようと考えていた際、大手保険会社の友人に言われたことです。
「なぜ香港なんて行くの？」
彼曰く、アジアでTOPを走るのが、間違いなく日本であり、そこから他の国に行くと言うのは、落ちぶれるという考えを持っていました。ただ、私は、当時から、一人あたりGDPで見たら、シンガポール、香港に次いで、日本はアジア3位なんだけどなと思っており、どこか海外に強い成長性を感じていました。
そのような中、ここ最近では、円安ドル高の傾向が続き、2024年の見通しでは、ドルベースで韓国や台湾にも越されると言われています。
2023～2024年頃に不動産をご購入された方は、日本は構造的に円安に向かっていくと、捉えているのは印象的でした。
引用：IMFベトナムの1人あたりGDP予測をもとに、弊社がグラフを作成
ベトナム人の人口と若者と賃金
次のグラフの通り、ベトナムの人口ピラミッドの特徴は若年層の25歳～40歳までの割合が高い「つぼ型」をしています。労働力や購買力の要となる15～64歳（生産年齢）がボリュームゾーンとなります。高齢者は少なく、背景にはベトナム戦争の影響があると言われています。
引用：ベトナムの人口推移 をもとに、弊社がグラフを作成
特徴
- ベトナムの国民は平均年齢が約31歳
- 全人口の約65%が60歳以下
- 若年層の割合が高く、労働の中核的な担い手と言われる、生産年齢人口（15歳～64歳）の割合が高い、特に20歳後半の割合が非常に高い
- 15歳未満の人口も多い
- 国連人口基金（UNFPA）の予測では、ベトナムの人口は、2029年に1億270万人、2049年に1億870万人に達する
実際に、ホーチミンを見渡すと、私（35歳）よりも年下の方ばかりで、私の年齢でさえ、Ong（年上の方に対しての呼び方）と呼ばれることがほとんどです。
弊社のような中小企業が抱える問題は、賃金給与の上昇です。JETROの調査によると、在ベトナム日系企業は、2020年以降平均5～6％台の昇給を毎年実施しているようです。ただ、私がホーチミンで経営する上での実感は、ホーチミンやハノイ都市圏は、確実により高い上昇率だなということです。
賃貸需要：オフィスはホーチミン1区からビンタン区へ拡大
弊社は日頃から、ホーチミンでオフィス、マンション、路面店等の賃貸仲介業務を行っています。主な顧客層は、日本、台湾、韓国、中国、ASEANの大手事業会社の外国人駐在員になります。
オフィスでは、ホーチミン、ハノイ中心部に拠点を設置するケースが多いです。ホーチミンでは、1区の中心にオフィスを構え、その周辺のビンタン区、2区、3区、7区から通勤するという流れです。最近は、中心部のオフィス賃料も上昇し、オフィス街といえるエリアも徐々に拡大しているように感じています。
例えば、弊社のオフィス特集ページに掲載している、こちらの画像は、ビンタン区の賃貸オフィスです。2021年頃、事業拡大による拡張ですが、もともとは1区中心のVietcom Bank Towerの近くを拠点とされていました。
オフィスの中心エリアが広がることによって、居住先も2区や7区と広がっています。
借主：日系IT系企業、賃貸理由：事業拡大
借主：中国系企業、賃貸理由：新規進出
こちらのオフィスは、電化製品における、世界的なTOPブランドの中国系企業に、2022年頃に借りて頂きました。TOPブランドですので、もともとは1区中心エリアを含めて検討されていましたが、5区に近い1区のオフィスを賃貸されました。
賃貸需要：マンションでは、ビンタン区、2区が日本人、韓国人に人気
マンションは、特に人気の高いエリアがビンタン区、2区になります。
従来までは、ホーチミン1区、3区の老舗のサービスアパートが人気でした。
現在では、築数年の高層マンションが、ビンタン区、2区に多く立ち並びます。築浅ということで、サービスアパートからコンドミニアムという流れも徐々に増えてきています。
なお、7区は依然として、インターナショナル スクールの小学校に通うご家庭に高い人気があります。
賃貸需要：店舗もレタントン通りから、ビンタン区、2区へ
オフィスに限らず、店舗の展開も拡大しています。
従来は、ホーチミン1区のレタントンのみという流れでしたが、ここ最近はビンタン区のファンビッチャン、2区のタオディエン エリアにも、日系企業の進出が相次いでいます。
不動産価格の高騰
弊社は、外国人の売買物件の仲介がメインとなるため、外国人が購入できる物件に限ったことをお伝えします。
私が、初めてホーチミンへ訪れた2017年頃は、1円=200VNDの時期でした。時には、1円=210VNDを超えるような時さえあります。その頃は、レタントンで食べて飲んで、300,000VNDという価格ですので、1500円になります。そのような時期は、20億VNDがちょうど1000万円になりますが、1000万円前後で購入できる物件というのは、かなり多いような状況でした。
時が経ち、2024年の現在は、1円=170VNDになります。
2020年頃には、まだ1000万円を少し超える位で、中古マンションを購入できますよと、広告をしていた頃も確かにあります。しかし、2024年の現在は、1500万円程は少なくても必要です。そして、ビンタン区や2区などの人気エリアになれば、狭いものでも、2000万円は最低ラインです。
ベトナム不動産は安いという記事を見たりすることもありますが、率直に日々思うところは、「高いな〜」ということです。ただ中国や香港で仕事をしていたためか、だからといって、不動産価格がもう伸びない、バブルだとは、不思議と思っていません。
ベトナム不動産の投資リスク
ベトナム不動産では、有名なデベロッパーでも、建設が遅れるというリスクは生じます。
そのため、弊社は2020年の創立から、既に建築工事が終わっている転売物件をメインに、お客様にご案内してきました。ただ、どうしてもプレビルドという場合には、ご案内することもございましたが、基本方針としては転売物件、好立地エリアの物件紹介になります。
ベトナム不動産の価格の妥当
ビンホームズ グランドパークは、最大手のビンホームズが、2010年代後半から、ホーチミン 9区に建設しているマンション郡です。第二期の「オリガミ」は、日系大手の三菱商事、野村不動産等も参画し、またホーチミン9区にある富裕層向けのマンションということで、話題を呼びました。
その後、2022年には、経済規制、渡航規制等も影響し、当プロジェクトの転売市場では、30%もの下落を出しました。
現在、デベロッパーから価格調整が入り、オリガミの発売当初に比べると、買いやすくなったとは感じています。ただ、弊社がメインにご案内させて頂く物件は、ホーチミン ビンタン区、2区、7区の物件に変わりありません。ビンホームズ グランドパークに関心がある方には、特に費用対効果の高い物件、そしてリスクを、様々な事例、経験を含めて直接ご説明いたします。
※なお、弊社の自負としては、2020年当時から3年程、第二分譲の「オリガミ」は価格設定が高すぎると判断し、一切売却しないことをウェブサイトで公言していました。これは一例ですが、他社と違う点として、代表の鈴木の会社のため、価格が妥当と判断したものだけを販売できます。
ここでお伝えしたいこととしては、価格の妥当性は、現地に何年も常駐する不動産業者としても判断が難しいということです。ただ、弊社のお客様には、直接当社としての見解をお伝えし、ご購入頂いてきたという自負もございます。
【実例】エステラハイツの利回り
【実例】2020年にエステラハイツ 1ベッドへ投資され、2024年にご売却された方
こちらは、あくまで弊社のご購入から、ご売却までの一例になります。
現物不動産の投資は、IRRが5％以上あれば投資対象として検討可能と言われています。結果的に、12%はかなり高い数値と言えます。
この表は為替を考慮していませんが、この間、日本円での投資は好影響に効きました。
ベトナム不動産は、経験が豊富な現地の不動産屋へ
大手デベロッパーということで、「東京のセミナー」であるコンサルタントから、物件を紹介され、そのまま、ご購入された方がいました。私との繋がりは、買った不動産屋へ売却を依頼しても、話が進まないということで、売却を支援してくれる業者がないかと連絡が入りました。2019年頃だったと思います。その料理人兼オーナー様から、連絡を受けました。
その後、無事にご売却、資金を日本へ送金ということをご支援し、レビューを頂きました。大手が良い、有名な会社、有名人だから良いというのは、率直なところ、私はお勧めしません。
逆に、ホーチミンやハノイに根付いてる不動産業者は良いかと思います。当地のネットワークは狭いため、思い切って悪いことをするという方は少ないかと思われます。
その他、現地にパートナーがいるというケースでは、紹介手数料などが余計にかかってしまいます。さらに良くないことに、そのパートナーとの関係が悪化して、買主様は取り残されてしまったケースなども、数多く見受けられています。結局のところ、実務は、地場の不動産会社が対応しているため、メール、SNSも普及している今、現地の不動産業者に直接連絡してみて、人を見て自分でしっかりと判断するのが良いです。
不動産は、買うところから、賃貸、売却までの事業です。このようなことから、しっかりと、オーナー様や買主様から、口コミがあるかというのも非常に参考になります。
当コラムでは、ほんの少しだけですが、私がホーチミンで5年経営して感じてきたことを記述しました。ベトナム不動産に関心のある方、ぜひもっと色々なお話ができればと思います。お気軽にご連絡ください。
鈴木不動産はベトナム・ホーチミンの賃貸・売買の不動産会社。投資マンション、賃貸向けのコンドミニアム・サービスアパート・オフィス・工場を宅地建物取引士、ベトナム人の不動産取引専門家が、日本語、中国語、英語でご案内。
