很多人想进行海外投资，但发现很难付诸实践。例如，如果您在 Google 上搜索“越南/越南房地产”，您会找到 3000 万个页面，但您可能不会听说有人真正在越南投资。
因此，这次我想详细地解释一下，让大家更加熟悉“越南作为房地产目的地”。
我们公司“铃木房地产”于2020年在越南胡志明市成立，我们主要阐述过去五年来经营业务时的感受和经历。
目次
越南房地产的构成要素
在考虑越南房地产投资时，您需要了解以下内容：
- 外国人可以购买的越南房地产类型
- 关于购买土地、办公楼、营业用地
- 越南房地产权
- 越南房地产的增长潜力
- 越南的人口趋势和工资增长
- 租赁需求
- 房地产价格飙升
- 越南房地产投资风险
- 越南房地产价格的合理性
- 例子
- 选择经验丰富的房地产经纪人
那我就一一解释。
外国人可以购买的越南房地产类型
毫不夸张地说，外国人能购买的房产大部分是公寓。
据说可以买独立屋、别墅，但现在价格相当高，有3亿日元、4亿日元，而公寓是主流投资。
公寓权利被称为房屋所有权。
购买土地
虽然我们收到的询问不多，但我们确实收到了想要购买土地的人的询问。
土地权称为土地使用权，只有越南国民才能获得。
虽然也有一些涉及外国人的案例，但我在这里不讨论，因为涉及外国人的情况很少见。
越南房地产权
公寓的所有权是类似于日本所有权的权利。
越南房地产的增长潜力
作为越南房地产企业，我们从以下三点来审视越南的增长潜力。
越南的人口结构和青年：国际货币基金组织人均国内生产总值预测
有一个关于“人均GDP”的插曲给我留下了深刻的印象。这是2016年我在一家大型保险公司工作的朋友告诉我的，当时我正在考虑跳槽到香港的一家会计师事务所。
“你为什么要去香港？”
他表示，日本毫无疑问是亚洲第一的国家，他认为从那里到其他国家就意味着落后。但即使在当时，我也认为日本的人均GDP在亚洲排名第三，仅次于新加坡和香港，而且我觉得海外有很强的增长潜力。
在这种情况下，日元兑美元持续走弱，据说2024年日元按美元计算将超越韩国和台湾。
令人印象深刻的是，那些在 2023 年至 2024 年左右购买房地产的人认为，日本在结构上将走向日元贬值。
引用：国际货币基金组织越南人均GDP预测我们根据以下内容创建一个图表
越南人口、青年和工资
如下图所示，越南人口金字塔呈“杯状”形状，25岁至40岁之间的年轻人比例较高。体量区间在15岁到64岁（工作年龄）之间，是劳动力和购买力的关键。老人很少，据说这是因为越南战争的影响。
引用：越南人口趋势 我们根据以下内容创建一个图表
特征
- 越南公民的平均年龄约为31岁。
- 总人口中约 65% 年龄在 60 岁以下
- 年轻人比例高，被称为劳动核心的劳动年龄人口（15岁至64岁）比例也高，其中20多岁的人比例尤其高。
- 还有大量15岁以下的人。
- 联合国人口基金（UNFPA）预测，2029年越南人口将达到1.027亿，2049年将达到1.087亿。
事实上，当我环顾胡志明市时，大多数人都比我年轻（35岁），甚至与我同龄的人也经常被称为Ong（用于称呼老年人的术语）。
我们这样的中小企业面临的问题是工资、薪水的上涨。 JETRO的一项调查显示，自2020年以来，在越南的日本企业的薪资似乎每年平均上涨5-6%。不过，我在胡志明市做生意，我觉得胡志明市和河内都市区的增长率肯定更高。
租赁需求：办公空间从胡志明市第一郡扩大到平新郡
我公司定期为胡志明市的办公室、公寓、街边商店等提供租赁经纪服务。我们的主要客户群是日本、台湾、韩国、中国和东盟主要商业公司的外籍员工。
办事处通常位于胡志明市或河内市中心。在胡志明市，办公室位于第一区的中心，人们从周边的民丹岛、第二、第三和第七区上下班。最近市中心的写字楼租金不断上涨，感觉可以称为商务区的面积正在逐渐扩大。
例如，我们的办公室功能页面上发布的这张图片是民丹岛的一个出租办公室。由于业务扩张，2021年左右进行了扩建，但最初的基地位于1区中心的Vietcom Bank Tower附近。
随着中心办公区的扩大，住宅区也向2区和7区扩展。
租户：日本IT公司，租金原因：业务扩展
租户：中国公司，出租原因：新扩建
该办公室于2022年左右被一家全球顶级电子品牌的中国公司租用。由于是TOP品牌，我们原本考虑包括1区的中心区域，但最终我们在1区租了一间办公室，离5区更近。
租赁需求：公寓方面，民丹区和2区很受日本人和韩国人欢迎。
最受欢迎的公寓地区是民丹岛区和第二区。
到目前为止，胡志明市第一区和第三区的老牌酒店式公寓很受欢迎。
目前，民丹岛和第二区有许多几年前建成的高层公寓。由于大楼是新建的，从酒店式公寓改建为公寓的趋势逐渐增加。
请注意，第 7 区仍然深受就读国际小学的家庭的欢迎。
租赁需求：商店也从 Le Thanh Ton 街迁至民丹岛和第 2 区
我们不仅扩大办公室，还扩大商店。
过去仅限于胡志明市第一郡的Le Thanh Ton地区，但最近日本企业已将业务扩展到平盛郡的Phan Vit Trang和第二郡的Tao Dien地区。
房地产价格飙升
由于我公司主要作为外国人买卖房产的中介，因此特此通知您，我们的服务仅限于外国人可以购买的房产。
2017年我第一次去胡志明市时，1日元=200越南盾。有时甚至超过1日元=210越南盾。当时在Le Thanh Tong吃喝要花30万越南盾，也就是1500日元。这种时候，20亿越南盾正好相当于1000万日元，但1000万日元左右就能买到的房产也不少。
时间已经过去了，现在到了 2024 年，1 日元 = 170 越南盾。
确实有一段时间，人们在广告中说，到 2020 年左右，您仍然可以以略高于 1000 万日元的价格购买二手公寓。然而，截至2024年，至少需要1500万日元。而在民丹区、二区等热门地区，即使是小额价格，2000万日元也是最低价格。
我有时会读到一些文章说越南的房地产很便宜，但老实说我每天都在想它很贵。也许是因为我在中国或香港工作过，但我认为房地产价格不再增长或存在泡沫并不奇怪。
越南房地产投资风险
在越南房地产领域，即使是知名开发商也面临着施工延误的风险。
因此，自2020年公司成立以来，我们主要引导客户转售已完工的房产。然而，如果需要预建，我们可能会提供信息，但我们的基本政策是介绍转售房产和好地段的房产。
联系：⇒越南主要开发商介绍
越南房地产价格的合理性
Vinhomes Grand Park 是最大的公司 Vinhomes 自 2010 年代末以来一直在胡志明市第 9 区建造的公寓大楼。 “折纸”二期工程是位于胡志明市第九郡的富人公寓，吸引了三菱商事、野村房地产开发等日本大企业的参与。
此后，2022年，由于经济调控、出行限制等原因，该项目的转售市场下降了30%。
目前开发商已经调整了价格，感觉比Origami刚发售时更容易购买了。但我们主要引导的房产仍然是胡志明市民丹区、第二区、第七区的房产。对于那些对Vinhomes Grand Park感兴趣的人，我们将直接解释性价比的房产和风险，包括各种例子和经验。
*请注意，我们感到自豪的是，自 2020 年以来的大约三年时间里，我们在网站上公开宣布，我们根本不会出售第二套公寓 Origami，因为我们认为价格太高。这只是一个例子，但我们与其他公司的不同之处在于，我们是铃木的代表公司，所以我们只能以合理的价格销售我们认为合理的产品。
在这里我想表达的是，即使作为一名驻扎该地区多年的房产经纪人，也很难判断价格是否合适。然而，令我们感到自豪的是，我们直接向客户传达了我们的观点，并且他们从我们这里购买了产品。
[示例] Estella Heights 产量
[例子] 某人于2020年投资Estella Heights 1床并于2024年出售
这只是我们从购买到销售流程的一个示例。
据说，投资实体房地产如果IRR达到5%以上就可以被视为投资。由此看来，12%可以说是一个相当高的颜值了。
尽管该表没有考虑货币因素，但投资日元在这段时间产生了积极的影响。
对于越南的房地产，请去找当地有丰富经验的房地产经纪人。
由于我们是一家主要开发商，在“东京研讨会”上，一位顾问向一个人介绍了该房产，并购买了该房产。我的联系是，尽管我向房地产经纪人询问了我在哪里买的房产并出售，但没有任何进展，所以我联系他们，看看是否有公司可以帮助出售。我认为那是在2019年左右。我接到了厨师和老板的电话。
之后我们支持成功将资金出售并汇往日本，并收到审核。坦白说，我不推荐大公司好，因为它是著名公司或名人。
另一方面，我认为扎根于胡志明市或河内的房地产经纪人将是一个不错的选择。由于这里人脉狭窄，似乎很少有人会冒险去做坏事。
另外，如果您有当地合作伙伴，还会收取额外的介绍费。更糟糕的是，我们见过很多与合作伙伴关系恶化、买家陷入困境的案例。毕竟实际工作是由当地的房地产公司处理的，所以现在电子邮件和SNS已经普及，最好直接联系当地的房地产经纪人，看看人，然后做出自己的判断。
房地产是一项涉及购买、租赁和销售等各个方面的业务。因此，查看业主或买家的评论非常有帮助。
在这篇专栏中，我只是简单描述一下我在胡志明市创业五年后的感受。如果您对越南房地产感兴趣，我很乐意与您进行更多对话。请随时与我们联系。
铃木房地产是一家在越南胡志明市从事租赁和购买业务的房地产公司。我们的房地产经纪人和越南房地产交易专家将用日语、中文和英语指导您投资公寓、出租公寓、酒店式公寓、办公室和工厂。
