2013年9月7日にアルゼンチンの首都のブエノスアイレスで行われた第125次IOC総会 で東京オリンピックが決定しました。それから、東京23区内の土地の価格は上昇し港区では毎年5~7％と大幅に上昇しました。
それでは、このまま東京の土地の価格は上昇し続けるのでしょうか。
目次
日本の不動産価格はオリンピック以降大きな成長が望めない
結論からお伝えしますと、
新築マンション契約率は49.4%、不動産バブル崩壊直後並みの水準へ
2018年から東京都内の新築マンション初月契約率は下落する一方です。不動産経済研究所の報告によると、2018年12月契約率は49.4%となり、不動産バブル崩壊直後の1991年8月（49.7%）以来の50%割れとなりました。
2017年12月では72.5％の水準でしたが、2018年4月には63％、2018年11月には53.9%、そして12月に49.4%と遂に50%を切る水準にまで転落しました。結果的に、最近のニュースでよく聞くようになった「新築完成在庫の積み増し」という問題に至っています。
引用：不動産経済研究所
https://www.fudousankeizai.co.jp/mansion
日本の不動産価格上昇が見込めない根本的な問題
最近のデータからも、2020年前には価格のピークを迎えそうです。ではなぜ、2020年以降も不動産価格の上昇が望めないのでしょうか。それには、日本が抱える根本的な問題が大きく３点あるからです。
日本の不動産が抱える問題点
① 相続対策のため新たにアパートが建築される。
日本の相続税法では、相続対象の財産に相続税理率を乗じて相続税が算定されるため、相続対象の評価額を下げることは節税へと繋がります。
例えば、現金預金2億円持っている場合は相続評価額は100％の資産性があるとして2億円になります。この2億円で7000千万円のアパートと1億円の敷地を購入した場合は、相続評価額は約1億円となります。
つまり、現金で持っているよりアパートを購入した方が節税になります。
加えて、各金融機関もある程度の現金を持ち出せばアパートローンに積極的に応じてくれ、また金利も低いため、最終的にはアパート・借家の増加へと繋がります。
② 団塊の世代から相続する不動産が処分される。
東京都内を含めて日本全体で空室率は上昇していくと予想されています。
団塊の世代から相続された不動産が問題となります。
団塊の世代は、今現在７０歳位で、1学年250万にもいましたが、今は100万人もいません。2025年には団塊の世代が後期高齢者となり、相続された不要な不動産が市場に出回り、空室率上昇と不動産価格下落という問題に直面します。
野村総合研究所のレポートによると、2023年に21.1%、2028年に25.7%、2033年には30.4%（空家数2166万戸）もの空室率との予測を発表しています。
2033年には3部屋に1部屋が空家の環境では、どの不動産オーナー借家人を付けようと家賃を下げます。家賃に基づいて、不動産の価格は決定されるので不動産価格も当然の下落へと陥ることになるでしょう。
③ 2022年に、生産緑地が売却され市場に多くの不動産が供給される。
生産緑地とは
東京都内などの固定資産評価額が高い土地について、農業を営んでいる場合に評価額ゼロ同然として税金の支払いが抑えられています。1991年に制度が開始され、認定された生産緑地は30年間有効とされています。
つまり、2022年以降、生産緑地の解除が始まります。
直近の政府の方針
この問題を受けて政府は、2017年6月に改正緑地法を施行しました。
[2022年一斉に解除されると、不動産価格が暴落するため、段階的に宅地化] との方向になりました。10年毎の指定継続を希望できますが、条件は
所有者が農業を実際に行うこととなっています。
農家の平均年齢は既に66.6歳です。
どのくらいの方が農家として継続することが出来るのでしょうか。
引用：農林水産省
http://www.maff.go.jp/j/tokei/sihyo/data/08.html
まとめ
いろいろと日本国内の不動産投資のリスクを解説してきました。
新たに建築され続けるアパート、相続される多くの不動産、生産緑地の問題、どれも簡単に解決される問題ではありません。どれも日本の構造的な問題です。もはや、日本にこだわる必要はないでしょう。
今後注目の投資先とは？
世界やアジアに注目すれば、日本とは反対に良い投資環境です。
人口増加に注目すると、フィリピン・マニラ首都周辺の人口増加率はアジアでトップです。不動産の価格ではカンボジア・プノンペンが高級マンションも数百万円からととても魅力的です。そして、日本人の移住先トップに5年連続選ばれ続けるマレーシア、高い資産性を維持する香港やシンガポールとそれぞれの特徴を次のコラムではご紹介していきます。
ホーチミンの不動産は、メトロ開発に伴い急激に価格が上昇しています。
予測では、2021年から2022年にかけて、メトロの運行が始まります。
他国と比較しても、不動産の購入には良い状況かと判断されます。
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