很多人想進行海外投資，但發現很難付諸實行。例如，如果您在 Google 上搜尋“越南/越南房地產”，您會找到 3000 萬個頁面，但您可能不會聽說有人真正在越南投資。
因此，這次我想詳細地解釋一下，讓大家更加熟悉「越南作為房地產目的地」。
我們公司「鈴木房地產」於2020年在越南胡志明市成立，我們主要闡述過去五年來經營業務時的感受和經驗。
目次
越南房地產的構成要素
在考慮越南房地產投資時，您需要了解以下內容：
- 外國人可以購買的越南房地產類型
- 關於購買土地、辦公大樓、營業用地
- 越南房地產權
- 越南房地產的成長潛力
- 越南的人口趨勢和薪資成長
- 租賃需求
- 房地產價格飆升
- 越南房地產投資風險
- 越南房地產價格的合理性
- 例子
- 選擇經驗豐富的房地產經紀人
那我就一一解釋。
外國人可以購買的越南房地產類型
毫不誇張地說，外國人能購買的房產大部分是公寓。
據說可以購買獨立屋和別墅，但現在價格相當高，達到3億日元或4億日元，而公寓是主流投資。
公寓權利被稱為房屋所有權。
購買土地
雖然我們收到的詢問不多，但我們確實收到了想要購買土地的人的詢問。
土地權稱為土地使用權，只有越南國民才能取得。
雖然也有一些涉及外國人的案例，但我在這裡不討論，因為涉及外國人的情況很少見。
越南房地產權
公寓的所有權是類似於日本所有權的權利。
越南房地產的成長潛力
身為越南房地產企業，我們從以下三點來檢視越南的成長潛力。
越南的人口結構與青年：國際貨幣基金組織人均國內生產毛額預測
有一個關於「人均GDP」的插曲給我留下了深刻的印象。這是2016年我在一家大型保險公司工作的朋友告訴我的，當時我正在考慮跳槽到香港的一家會計師事務所。
“為什麼要去香港？”
他表示，日本毫無疑問是亞洲第一的國家，他認為從那裡到其他國家都意味著落後。但即使在當時，我也認為日本的人均GDP在亞洲排名第三，僅次於新加坡和香港，我覺得海外有很強的成長潛力。
在這種情況下，日圓兌美元持續走弱，據說2024年日圓以美元計算將超越韓國和台灣。
令人印象深刻的是，那些在 2023 年至 2024 年左右購買房地產的人認為，日本在結構上將走向日圓貶值。
引用：國際貨幣基金組織越南人均GDP預測我們根據以下內容建立一個圖表
越南人口、青年和工資
如下圖所示，越南人口金字塔呈現「壺形」形狀，25歲至40歲的年輕人比例較高。體量區間在15歲到64歲（工作年齡）之間，是勞力和購買力的關鍵。老人很少，據說是因為越戰的影響。
引用：越南人口趨勢 我們根據以下內容建立一個圖表
特徵
- 越南公民的平均年齡約為31歲。
- 總人口中約 65% 年齡在 60 歲以下
- 年輕人比例高，據說是勞動力核心的勞動年齡人口（15歲至64歲）比例也高，其中20歲出頭的比例特別高。
- 還有大量15歲以下的人。
- 聯合國人口基金會（UNFPA）預測，2029年越南人口將達到1.027億，2049年將達到1.087億。
事實上，當我環顧胡志明市時，大多數人都比我年輕（35歲），甚至與我同齡的人也經常被稱為Ong（用於稱呼老年人的術語）。
像我們這樣的中小企業面臨的問題就是薪資、薪水的上漲。日本貿易振興機構(JETRO)的調查顯示，自2020年以來，在越南的日本企業平均每年實施5-6%的加薪。不過，我在胡志明市做生意，我覺得胡志明市和河內都會區的成長率一定更高。
租賃需求：辦公空間從胡志明市第一郡擴大到平新郡
本公司定期為胡志明市的辦公室、公寓、街頭商店等提供租賃經紀服務。我們的主要客戶群是日本、台灣、韓國、中國和東協主要商業公司的外籍員工。
辦事處通常位於胡志明市或河內市中心。在胡志明市，辦公室位於第一區的中心，人們從週邊的民丹島、第二、第三和第七區上下班。最近市中心的辦公室租金不斷上漲，感覺可以稱為商務區的面積正在逐漸擴大。
例如，我們的辦公室功能頁面上發布的這張圖片是民丹島的一個出租辦公室。由於業務擴張，2021年左右進行了擴建，但最初的基地位於1區中心的Vietcom Bank Tower附近。
隨著中心辦公區的擴大，住宅區也向2區和7區擴展。
租戶：日本IT公司，租金原因：業務擴展
租戶：中國公司，出租原因：新擴建
該辦公室於2022年左右被一家全球頂級電子品牌中國公司租用。由於是TOP品牌，我們原本考慮包括1區的中心區域，但最後我們在1區租了一間辦公室，離5區更近。
租借需求：公寓方面，民丹區和2區很受日本人和韓國人歡迎。
最受歡迎的公寓區是民丹島區和第二區。
到目前為止，胡志明市第一區和第三區的老牌飯店式公寓很受歡迎。
目前，民丹島和第二區有許多幾年前建成的高層公寓。由於大樓是新建的，從飯店式公寓改建為公寓的趨勢逐漸增加。
請注意，第 7 區仍然深受就讀國際小學的家庭的歡迎。
租賃需求：商店也從 Le Thanh Ton 街遷至民丹島和第 2 區
我們不僅擴大辦公室，也擴大商店。
過去僅限於胡志明市第一郡的Le Thanh Ton地區，但最近日本企業已將業務擴展到平盛郡的Phan Vit Trang和第二郡的Tao Dien地區。
房地產價格飆升
由於我們公司主要充當外國人買賣房產的中介，因此我們謹通知您，我們的服務僅限於外國人可以購買的房產。
2017年我第一次去胡志明市時，1日圓=200越南盾。有時甚至超過1日圓=210越南盾。當時在Le Thanh Tong吃喝要花30萬越南盾，也就是1500日圓。這種時候，20億越南盾正好相當於1000萬日元，但1000萬日元左右就能買到的房產也不少。
時間已經過去了，現在到了 2024 年，1 日元 = 170 越南盾。
確實有一段時間，人們在廣告中說，到 2020 年左右，你仍然可以以略高於 1000 萬日元的價格購買一套二手公寓。然而，截至2024年，至少需要1500萬日圓。而在民丹區和第二區等熱門地區，2000萬日圓是最低價格，即使價格很小。
我有時會讀到一些文章說越南的房地產很便宜，但老實說我每天都在想它很貴。也許是因為我在中國或香港工作過，但我認為房地產價格不再成長或有泡沫並不奇怪。
越南房地產投資風險
在越南房地產領域，即使是知名開發商，也存在著施工延誤的風險。
因此，自2020年公司成立以來，我們主要引導客戶轉售已完工的房產。然而，如果預建不可避免，我們可能會提供信息，但我們的基本政策是介紹轉售房產和好地段的房產。
聯繫：⇒越南主要開發商介紹
越南房地產價格的合理性
Vinhomes Grand Park 是由最大的公司 Vinhomes 自 2010 年代末以來在胡志明市第 9 區建造的公寓大樓。 「摺紙」二期工程是位於胡志明市第九郡的富人公寓，吸引了三菱商事、野村房地產開發等日本大企業的參與。
此後，2022年，由於經濟調控、出行限制等原因，該專案的轉售市場下降了30%。
目前開發人員已經調整了價格，感覺比Origami剛發售時更容易購買了。但我們主要引導的房產仍是胡志明市民丹區、第二區、第七區的房產。對於對Vinhomes Grand Park感興趣的人，我們將直接解釋性價比的房產和風險，包括各種例子和經驗。
*請注意，我們感到自豪的是，自 2020 年以來的大約三年時間裡，我們在網站上公開宣布，我們不會出售第二套公寓 Origami，因為我們認為價格太高。這只是一個例子，但我們與其他公司的不同之處在於，我們是鈴木的代表公司，所以我們只能以合理的價格銷售我們認為合理的產品。
在這裡我想表達的是，即使作為駐紮該地區多年的房地產經紀人，也很難判斷價格是否合適。然而，令我們感到自豪的是，我們直接向客戶傳達了我們的觀點，並且他們從我們這裡購買了產品。
[範例] Estella Heights 產量
[例] 某人於2020年投資Estella Heights 1床並於2024年出售
這只是我們從購買到銷售流程的一個例子。
據說，投資實體房地產如果IRR達到5%以上就可以被視為投資。由此看來，12%可以說是相當高的顏值了。
儘管該表沒有考慮貨幣因素，但投資日圓在這段時間產生了積極的影響。
對於越南的房地產，請去找當地有豐富經驗的房地產經紀人。
由於我們是一家大型開發商，因此有人在「東京研討會」上透過顧問介紹了該房產，隨後購買了該房產。我的聯繫是，儘管我向房地產經紀人詢問了我在哪裡買的房產並出售，但沒有任何進展，所以我聯繫他們，看看是否有公司可以幫助出售。我認為那是在2019年左右。我接到了廚師和老闆的電話。
之後我們支持成功將資金出售並彙往日本，並且得到了審核。坦白說，我不推薦大公司好，因為它是著名公司或名人。
另一方面，我認為紮根於胡志明市或河內的房地產經紀人將是一個不錯的選擇。由於這裡人脈狹窄，似乎很少人會冒險去做壞事。
另外，如果您有當地合作夥伴，也會收取額外的介紹費。更糟的是，我們見過很多與合作關係惡化、買家陷入困境的案例。畢竟實際工作是由當地的房地產公司處理的，所以現在電子郵件和SNS已經普及，最好直接聯繫當地的房地產經紀人，看看人，然後做出自己的判斷。
房地產是一項涉及購買、租賃和銷售等各個方面的業務。因此，查看業主或買家的評論非常有幫助。
在這篇專欄中，我只是簡單描述一下我在胡志明市創業五年後的感受。如果您對越南房地產感興趣，我很樂意與您進行更多對話。請隨時與我們聯繫。
鈴木房地產是一家在越南胡志明市從事租賃和購買業務的房地產公司。我們的房地產經紀人和越南房地產交易專家將用日語、中文和英語指導您投資公寓、出租公寓、飯店式公寓、辦公室和工廠。
