해외 부동산 | 투자 실패와 일본과의 3 가지 비교 | 베트남의 아파트 구매 및 매각

해외에 투자해 보고 싶지만, 좀처럼 밟을 수 없다는 쪽이 많은 것은 아닐까요. 예를 들어 Google에서 '베트남 해외 부동산'이라고 검색하면 3000만 건의 페이지가 검색되지만, 가까이서 실제로 베트남에 투자했다는 이야기는 듣지 않는 것이 아닐까요.

거기서, 이번은 「베트남 해외 부동산」을 보다 가깝게 느끼기 위해서, 일본과 해외의 부동산을 비교해, 해설하고 싶습니다.

・계산의 전망이 달랐다.
・좋은 입지라고 생각했지만, 대학이나 공장이 이전해 나빠져 버렸다.
・입주자가 마음 밖에 들어가지 않았다.

그러면 하나씩 해설하겠습니다.

첫 번째는 실질 수익률을 정확하게 추산해야 하지만 실패 사례의 대부분이 '수익률 8%' 등 부동산 회사의 광고에서 구입한 경우였습니다. 표면 수익률이 8%라고 해도, 거기에서 수선 적립금, 관리비, 리폼 대, 임대 중개 회사에의 1~2개월분의 광고비, 고정 자산세 등 여러 고려하면, 수율 연간 3~4%정도에 되어 버립니다.

또한 공실 기간이 발생하면 수익률이 악화됩니다. 부동산은 신축시가 가장 임대료를 차용인으로부터 받을 수 있습니다만, 경년 열화와 함께 해마다 임대료는 저렴해져 버립니다. 그러나 투자 부동산 회사의 정보는 임대료가 하락하지 않는다는 것을 염두에두고있을 수 있습니다.

두 번째는 위치 문제입니다. 부동산의 가치는 입지에서 거의 80%가 결정됩니다. 어쨌든, 부동산의 위치만 구입 후 변경할 수 없습니다. 만약 주방이나 벽지와 같은 방의 설비가 나쁘면, 교환을 할 수 있습니다. 목욕 등은 교환에 더 많은 돈이 걸립니다만, 그래도 변경할 수 있습니다만, 입지만은 할 수 없습니다. 그 때문에, 물건 구입시에는 물건의 입지는 특히 주의합시다.

또, 교외를 투자 대상으로 선택되는 경우, 공장이나 대학, 쇼핑몰 등 집객 시설의 근교를 선택하는 분도 많다고 생각합니다. 현재의 일본은 저출산 고령화이며, 특히 교외와 지방의 저출산 고령화는 심각합니다. 지가가 매년 2% 내려간다는 것도 드물지 않습니다. 그러므로 집객 시설의 이전이 있는지 여부를 특히 신중하게 고려하십시오.

3점째는, 객부의 문제입니다. 전업대가의 분들은, 임대중개업자나 부재·리폼업자와의 교제도 있어, 노하우가 있습니다. 그러나 투자에 실패한 분들의 대부분이 부동산 투자 초보자와 직장인의 겸업 대가입니다.

원인은, 노하우가 없고, 또 최신의 정보를 업데이트해 주는 친구가 없는 것도 이유의 하나입니다. 그러므로 초보자 중에는 그다지 고액의 물건에 투자하지 않고 노하우를 위해 사람과의 인연을 소중히 하는 것을 추천합니다.

해외 부동산에 대해 1점째는, 확실히 리스크는 있습니다. 그러나 일본의 부동산 장르와 달리 해외에서는 투자로서의 성격이 강합니다. 부동산 투자 증권의 REIT가 있지만 해외 부동산은 바로 REIT를하는 감각에 가깝습니다.

게다가, 수율 보증형이나 오피스, 공장, 창고와, 콘도미니엄뿐만 아니라, 법률의 범위내에서 상품은 버라이어티에 있습니다. 원본 보증이라고 하는 것은, 어느 나라나 개발자도 실시하고 있지 않습니다만, 레오팔레스등보다, 재무 건전성이 높은 기업이 보증하는 물건도 있어, 꽤 안전 자산이라고 생각하고 있습니다.

예를 들면, 일류 기업에 의한, 순이익 10년에 10% 보증이라고 하는 물건도 있습니다. 일본의 신용등급은, 현재는 중국과 늘어선 정도입니다만, 미국, 홍콩, 싱가포르는 일본 이상입니다. 해외이기 때문에 위험하다는 것은 편견이라고 생각합니다.

2점째에 대해서, 필리핀이나 베트남, 캄보디아라고 하는 개발도상국에서는, 앞으로 인프라가 정비되기 때문에, 지금부터라도 역전등의 호입지의 물건을 구입할 수 있습니다.

가격은 입지가 좋으면 도쿄의 아파트와 변함없는 가격이 되어 버립니다만, 원래 왜 개발도상국에서 거기까지 높은 가격이 붙어 있는지 생각해 보면 분명합니다. 세계의 부유층, 기업이 투자 잠재력이 높은 부동산을 노리고 있기 때문입니다. 이것은 일본에서는 볼 수 없는 현상입니다.

3점째에 대해서, 객부의 문제는 확실히 있습니다. 말레이시아와 태국에서는 아파트의 공급이 과도해지고 결과적으로 공실률이 올라갈 때가 있습니다. 이것은 장기 투자를 염두에두면 해결되는 문제라고 생각합니다.

원래 공실이 있는 물건은 어떤 물건입니까? 그것은 현지인에게는 가격이 높은 외인용의 맨션인 것이 대부분입니다. 현지 시민의 월급은 매년 6% 정도는 어느 도상국에서도 상승하고 있습니다. 또한 개발자는 판매되지 않는 곳에서 아파트를 판매하지 않습니다. 구조적으로 물건을 포착하면 공실률이 해소된다고 생각합니다.

이번에 일본과 해외 부동산을 비교하면서 제 생각을 전해 왔습니다. 일본에서는 대출이 쉽고, 담보로서 자주 볼 수 있다고 하는 장점이 있는 한편, 상기와 같은 단점도 많습니다.

그 때문에, 일본인에게 있어서, 일본엔으로 노동·사업 수입을 벌면서, 포트폴리오의 일부로서 해외에 자산을 보유하는 것을 추천합니다. 지금의 젊은이에게도, 일본인으로 일본엔을 벌기 쉽기 때문에, 진행해 해외에 자산을 옮기는 것을 추천합니다.

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