海外不動産 | 投資の失敗と、日本との3つの比較 | ベトナムのマンション購入・売却

海外に投資して見たいものの、なかなか踏み出せないという方が多いのではないでしょうか。例えば、Googleで「ベトナム　海外不動産」と検索すると、3000万件のページが検索されますが、身近で実際にベトナムへ投資したという話は聞かないのではないでしょうか。

そこで、今回は「ベトナム　海外不動産」をより身近に感じていただくために、日本と海外の不動産を比較し、解説したいと思います。

・計算の見込みが甘かった。
・良い立地と思ったものの、大学や工場が移転し悪くなってしまった。
・入居者が思いの外入らなかった。

それでは、一つずつ解説していきます。

1点目は、実質利回りを的確に試算する必要がありますが、失敗事例の多くが「利回り8%」などの不動産会社の広告で買ってしまったケースでした。表面利回りが８％だとしても、そこから修繕積立金、管理費、リフォーム代、賃貸仲介会社への１〜２ヵ月分の広告費、固定資産税など諸々考慮すると、利回り年間3〜4%程になってしまいます。

更に、空室期間が生じる場合には、利回りが悪化します。不動産は新築時が一番賃料を借家人から頂けますが、経年劣化と共に年々賃料相場は安くなってしまいます。しかし、投資不動産会社の情報では、賃料が下がらないことを念頭に入れている場合があります。

2点目は、立地の問題です。不動産の価値は、立地でほぼ８割が決まります。どうあがいても、物件の立地だけは購入後に変更することはできません。仮にキッチンや壁紙といった部屋の設備が悪ければ、取り替えができます。お風呂などは、取替えに更に多くのお金がかかりますが、それでも変更することができますが、立地だけはできません。そのため、物件購入時には物件の立地は特に注意しましょう。

また、郊外を投資対象として選ばれる場合、工場や大学、ショッピングモールといった集客施設の近郊を選ばれる方も多いと思います。現在の日本は、少子高齢化であり、特に郊外や地方の少子高齢化は深刻です。地価が毎年2%下がるといったことも珍しくありません。そのため、その集客施設の移転があるかどうかは、特に慎重に検討しましょう。

３点目は、客付けの問題です。専業大家の方々は、賃貸仲介業者や部材・リフォーム業者との付き合いもあり、ノウハウがあります。しかし、投資で失敗している方々の多くが不動産投資初心者やサラリーマンの兼業大家です。

原因は、ノウハウがなく、また最新の情報をアップデートしてくれる友人がいないことも理由の一つです。そのため、初心者のうちは、あまり高額な物件に投資することなく、ノウハウをため、人とのご縁を大切にすることをお勧めします。

海外不動産について１点目は、確かにリスクはあります。しかし、日本の不動産のジャンルとは違い、海外では投資としての性格が強いです。不動産投資証券のREITがありますが、海外不動産はまさにREITをする感覚に近いです。

加えて、利回り保証型やオフィス、工場、倉庫と、コンドミニアムだけでなく、法律の範囲内で商品はバラエティーにあります。元本保証といったことは、どこの国やデベロッパーも行っていませんが、レオパレスなどよりも、財務健全性の高い企業が保証する物件もあり、よっぽど安全資産だと考えています。

例えば、一流企業による、純利回り10年で10%保証といった物件もあります。日本の信用格付けは、現在では中国と並ぶ程度ですが、アメリカ、香港、シンガポールは日本以上です。海外だから危ないというのは、偏見であると私は考えます。

２点目について、フィリピンやベトナム、カンボジアといった発展途上国では、これからインフラが整備されるため、今からでも駅前などの好立地の物件を購入することができます。

価格はに立地がよければ、東京のマンションと変わらない値段になってしまいますが、そもそもなぜ発展途上国でそこまで高い値段がついているのか、考えて見ると明らかです。世界の富裕層、企業、が投資ポテンシャルの高い物件を狙うからに他なりません。これは、日本では見られない現象です。

３点目について、客付けの問題は確かにあります。マレーシアやタイでは、マンションの供給が過剰になり、結果的に空室率が上がる時期はあります。これは長期投資を念頭に考えると、解消される問題であると考えています。

そもそも、空室がある物件はどのような物件でしょうか。それは、現地人には値段が高い外人用のマンションであることがほとんどです。現地の市民の給料は、毎年6%程はどこの途上国でも上昇しています。加えて、デベロッパーは売れないところでマンションを売りません。構造的にものごとを捉えると、空室率が解消されると私は考えます。

今回、日本と海外不動産を比較しながら、私の考えをお伝えしてきました。日本では融資がひきやすかったり、担保としてよく見られたりとメリットがある一方、上述のようなデメリットも多くあります。

そのため、日本人にとって、日本円で労働・事業収入を稼ぎながら、ポートフォリオの一部として、海外に資産を保有することをお勧めします。今の若者にとっても、日本人で日本円を稼ぎ易いので、進んで海外に資産を移すことをお勧めします。

ベトナムへの投資はホーチミン鈴木不動産

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