我想有很多人想在海外投资，但无法迈出这一步。比如你在谷歌上搜索“越南海外房产”，你会找到3000万页，但你可能听不到你实际投资了越南。
因此，这一次，我想对日本和海外的房地产进行比较和解释，以便您更深入地感受“越南海外房地产”。
目次
日本房地产投资失败的原因
・ 计算前景不理想。
・我认为这是一个好位置，但大学和工厂搬迁了，情况变得更糟。
・ 居民没有意外进来。
那我就一一解释。
计算的前景并不令人满意。
第一点是要准确计算实际收益率，但很多失败案例都是被“收益率8%”等房地产公司的广告买走的。即使表面收益率是8%，考虑到维修储备、管理成本、改造成本、1到2个月的广告费用以及房产税等各种因素，年收益率也将在3到41 TP1T左右。这将是。
另外，如果有空置期，收益率会变差。对于房地产来说，在新建的时候，租金最能从承租人那里得到，但随着时间的推移，租金市场价格逐年便宜。但是，投资房地产公司的信息可能会记住，租金不会下降。
我认为这是一个很好的位置，但大学和工厂搬迁了，情况变得更糟。
第二点是定位问题。房地产的价值由近 80% 决定，具体取决于地点。无论如何，购买后不能更改房产的位置。如果厨房、壁纸等房间设施不好，可以更换。更换浴缸等的成本更高，但您仍然可以更换它们，但不仅仅是位置。因此，在购买房产时要特别注意房产的位置。
另外，在选择郊区作为投资目标时，我认为很多人选择工厂、大学、购物中心等吸引客户设施的郊区。在日本少子老龄化的今天，郊区和农村地区少子老龄化尤为严重。地价每年下降2%的情况并不少见。因此，要考虑是否搬迁吸引顾客的设施，尤其要慎重。
居民并没有意外地进来。
第三点是客户服务的问题。全职房东拥有专业知识，因为他们与租赁经纪人和零件/改造公司有关系。然而，很多投资失败的人是房地产投资初学者和兼职房东的上班族。
原因之一是我们没有专业知识，也没有可以更新最新信息的朋友。因此，建议初学者通过积累专业知识而不投资非常昂贵的房产来重视与人的关系。
海外房地产与日本房地产的比较
投资估算合适！ ??
海外房产第一点，肯定是有风险的。然而，与日本的房地产类型不同，它具有很强的海外投资特性。房地产投资证券有REIT，但海外房地产就像做REIT。
此外，还有多种产品在法律范围内，以及产量保证、办公室、工厂、仓库和公寓。没有国家或开发商担保本金，但有些房产由财务状况比 Leopalace 更高的公司担保，所以我认为这是一种安全资产。
例如，有龙头企业10%担保10年净收益等资产。日本的信用评级现在与中国相当，但美国、香港和新加坡高于日本。我认为这是一种偏见，因为它在海外很危险。
可以投资车站前的好地段！ ??
关于第二点，在菲律宾、越南、柬埔寨等发展中国家，未来基础设施会有所改善，所以还是可以在车站前等地段购买房产。
如果地段好，价格会和东京的公寓一样，但首先想想为什么发展中国家的价格会这么高，就很清楚了。这是因为世界上的富人和公司都瞄准了具有高投资潜力的物业。这在日本是没有见过的现象。
居民不要意外进来！ ??
关于第三点，客服肯定有问题。在马来西亚和泰国，公寓供应有时会供过于求，导致空置率较高。我认为这是一个考虑到长期投资会解决的问题。
首先，什么样的房产有空房？其中大部分是外国人的公寓，对当地人来说价格昂贵。在每个发展中国家，当地公民的工资每年都在以大约 6% 的速度增长。此外，开发商不会在他们不能出售的地方出售公寓。我认为，如果我们从结构上把握，空置率就会被消除。
海外房地产投资概要
这一次，我在比较日本和海外房地产时分享了我的想法。在日本，虽然有融资容易、经常被视为抵押品等优点，但也存在上述诸多弊端。
因此，建议日本人在以日元赚取劳动和商业收入的同时，将海外资产作为其投资组合的一部分。现在的年轻人赚日元很容易，所以建议他们愿意将资产转移到海外。
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